私が投資よりも住宅ローン返済を優先した理由

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住宅ローンや奨学金など借入金の繰り上げ返済と、資産運用(投資)をどの様な割合で考えるか、あるいはどちらを優先すべきかというのは悩んでいる人が多いようです。

相互リンク先のインデックス投資日記@川崎さんにて「住宅ローン返済と投資信託による投資はどちらを優先すべきかとの質問をいただきました」という記事がアップされました。

住宅ローンを抱えながらセゾン投信にて積み立ても行っております。
住宅ローンが低金利かつ住宅ローン減税中というのもあるのですが、繰上げ返済による将来のキャッシュ不足を不安視し繰上げ返済は行っておりません。投信であれば暴落リスクはあるものの、必要に応じて解約できることがよいと考えています。
もちろん、生活防衛資金は確保した上での投資です。

この判断、どう思いますか?繰上げ返済に関してはいろいろと悩んでいます。

私はブログ主のkenzさんと同様に「基本的には資産運用よりも繰上返済を優先すべきと考えていますが、実際の私自身の経験を元に以下ににコメントします。


住宅ローンを借りるメリット

私が住宅ローンを契約した2006年当時、今よりは長期金利が高いもののかつて無い低金利時代と言われており、私が借りた35年固定金利のフラット35の金利が2.591%でした。

2016年4月現在のフラット35金利は1.190%が多いようですね。
これは2000万円を35年元利均等で借り入れても月々の返済はたった58,245円です。

また、住宅ローン控除により、10年間はローン残高の1%が所得税から控除されます。

所得税額が控除額よりも少ない場合はそれ以上は戻って来ませんが、借入金利によっては逆ザヤで儲かる場合もありますし、ある意味10年間は調達コストほぼゼロで手元資金を大きく増やすことができます

住宅ローンに伴う団信生命保険も一般の生命保険に加入するよりも割安な事が多く、自分に何かあれば借金チャラとメリットになります。

ローンを返済せずに運用するという事

私が住宅ローンを組んだ当時、月々のローン返済額は賃貸の時の家賃よりも少なくなり手元の現金にも余裕がありました。また、こんなに低金利で借りていて、更に税控除もあるのだから、繰上げ返済を急ぐよりも少しでも運用した方が得なんじゃない?と考えていました。

借金して投資する(=レバレッジをかける)と言うと抵抗があるものですが、何故か住宅ローンは別と思いがちなんですよね。

株価の大暴落を経験したことがなかった、当時の私の頭の中には、少々のリスクはあっても長期分散投資していれば複利で増えていくイメージしか無かったのです。

長期投資による運用結果の予想
(ファンドの海:長期投資予想/アセットアロケーション分析より)

ところが、実際の投資リターンにはブレがあって、期待リターンの通りに複利のカーブで増えるとは限らずにバラツキがあり、むしろ長期投資の結果の”最頻値”は期待リターンよりもかなり低い値に収束します。

元本保証の金融商品などで上手く利用すれば、確実に儲かる方法もあるのかもしれませんが・・・

私の場合はリーマンショックにリストラが重なった事もあり、住宅ローンがある事が転職活動の足かせにもなりました。

住宅ローン控除は原則居住している事が条件であり、通勤可能エリアが限られます。
また、売れば良いとは言え、納得の条件ですぐに売却できる物ではないですし、賃貸に出すにも持ち出し費用と空室リスクを天秤にかけた家賃設定は厳しいものになります(と言うか転職活動で手一杯の時に家の売却や貸し出しのことなんて考えられなかったのが現実)。

返済に勝る運用無し

結局、我が家はその後、繰り上げ返済を優先する方針に改め、投信を部分的に解約を行い、退職金と合わせてローンを完済しました。

住宅ローンは決して悪い借金ではなく、資産状況や収入状況などケースバイケースでを上手く利用する事を考えれば良いと思いますが、ひとつ普遍の事実として「借金の金利は確実に複利で増えますが、リスク資産への投資成果は不確実なもの」という事を忘れてはいけないと思います。

私のような失敗をしないよう、計画的になご利用を。

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